一般に、不動産証券化商品の利益の源泉は、実物不動産の賃料収入である。本来、ミドルリスターミドルリターン型の商品で、価格のボラティリティ（変動率）も低くゆるやかなのが特徴だ。これに対し、今回のサブプライムローンがハイリスクーハイリターン型なのは、証券化商品だからではなく、サブプライムローンというローンの性質によるものだ。また、資産担保証券（ＡＢＳ）を合成した債務担保証券（ＣＤＯ）という形態は、経済実
不動産証券化商品の利益の源泉... の続きを読む
日本のバブル崩壊では、およそ15％という極めて高い貯蓄率が危機を薄める緩衝材になった。住宅ローンを借りた人は住宅価格の下落で、住宅価他を大きく下回る借金を背負い込んだが、貯金を取り崩してしのぐことができた。米国ではそんな緩衝材がないため住宅価格の下落は家計を直撃し、支出の大幅な切り詰めを余儀なくされる。米国経済を支える消費は強力な下押し圧力にさらされるため、以気は悪化し、それが住宅価格を一段と押し
日本のバブル崩壊との違い... の続きを読む
証券化には、資産運用型スキームと呼ばれている形態がある。これは従来、証券界にあった投資信託を応用して、不動産に投資する仕組みといえる。証券投資信託法が改正され、2000年から不動産に投資する投資信託が解禁された。この仕組みは投資家から資金を集め、それをまとめて不動産に投資し、そのテナント料収入などで投資家に分配する。その代表例が01年から上場が始まった不動産投資信託（REIT）と、私募ファンド（一
証券化―資産運用型スキーム... の続きを読む
注意しなければならないのは、自動車ローンや学費ローン、カードローンなど他のローンを組んでいる場合、それらのローン残高を住宅ローンの借り入れ限度額から差し引いて計算しなければならないという点です。例えば年収から計算して4000万円借りられる人で、他のローンの借金が1000万円ある場合、その分を差し引いて、借りられる総額は3000万円と考える必要があります。ローンの種類によっては住宅ローンより金利が割
複数の金融機関に相談してみる... の続きを読む
これからいろいろな木質構造材料を紹介するのですが、まずその代表として製材について説明します。木質構造材料という言葉は、集成材など二次加工した木材があらわれてからできた言葉なので、それ以前からある製材をその代表というのは、ちょっと違和感があります。むしろ別格というところでしょうか。製材は文字どおり木を木材として製造したものです。丸太からさまざまな断面の木材をどう切り出すかを木取りといい、長年の経験に
製材−木質構造材料の代表... の続きを読む
借地についても同じようなことがいえよう。現在、土地をいったん貸して、その上に建物を建てられたら、借主に強い借地権が生じてしまって、地主は、安いとはいえ地代は入るものの、その土地を手放してしまったのと同然の無権利状態になってしまうのである。その代わり地主はかなりの権利金を取れるのであるが、相互の意思にギャップが生じたら、借りた人の権利が強いために、土地を持っているのが損なことのようになりかねないので
いったん貸したら弱い地主の権利... の続きを読む
自分の土地の一部を、将来の増築に備えて建物を作らずに残しておいたところ、その後、用途地域の変更があり、増築すると建ぺい率をオーバーしてしまう、といったケースが考えられます。ちなみに、建築時には合法だったのがその後適応条件が変わり、違法な状態になってしまったものを「既存不適格建築物」といい、違法建築とは別の扱いになりますが、増築・改築するときには現行法に合わせなければならないので、その土地で増築する
周囲や将来の姿も視野に入れて... の続きを読む
建物の1階コーナーに外壁などがある場合は、鉄板を巻きつける補強工事はかなり大がかりとなる。そんなとき、隅の部分にコンクリートを充填してしまう方法が考えられる。こうすると原理的には柱を増設、またはその断面積を大きくしたときと同じような効果が期待できる。札の所面積を増やすことは、1本の柱が支えられる重心も増えるということである。柱の断面積とは、柱を水平の方向に輪切りにしたときの面積のことであり、柱の断
柱のコーナー部にコンクリートを充填する... の続きを読む
「これじゃ、おばあちゃんを引きとるのは物理的に無理だよ」と奥さんに弱音を吐いたご主人ですが、そこで建築士が助け舟。「しょせん趣味の部屋なんだから書斎は地下にもっていけば解決するよ」とあっさりいわれ、家族に押し切られる形で決着しました。本ってけっこう重量あるんで、下手に上の階に持っていって家に負担をかけるよりいいんですよ。なおこの場合の地下室とは、次の条件を満たさなければなりません。（1）全床面積の
建築士が助け舟を出してくれた... の続きを読む
実家の援助によって予算の心配がなくなれば、無防備な妻たちは、ほとんど業者の言いなりとなる。「これが最近の流行だ」と言われれば１も２もなく飛びつくし、「これは便利ですよ」とすすめられれば簡単に了承する。１０年後、２０年後の生活を考えることはない。それがほんとうに自分たち一家に合ったものなのか、必要なものなのかという議論がなされることもない。もちろん、コストパフォーマンスも、ランニングコストもあったも
夫婦でじっくり考えることが必要... の続きを読む
手続きはほぼ通常の競売と同じで、三十日間の期間入札となる。扱うのは財務省など国の機関。ただし、扱われる物件の広さに制限かないため、広い土地が欲しい場合は、こちらに参加することになる。住宅を分譲しようとする業者などは、より広い土地を求めてこちらに参加することが多い。入手の競争率は、土地の状況にもよるが、やはり厳しいものがある。公示は、開札日の三十日前に「国有財産売払公示」で行われ、財務周、財務事務所
競売不動産と同じ方式で行われるのか... の続きを読む
どのくらいの地震に耐え得るかどうかと聞かれるのも、こうした奇跡の可能性を聞かれるようなものですが、大事なのはくどうなるか〉ではなく、〈どうすべきか〉ではないでしょうか。建物の耐力は、建築時に建築基準法にのっとって、柱、梁の断面や壁量から計算されます。ただし、建築時にこうした安全基準を守って造らせたものでも、長い年月の間に土台が腐ったり、柱がシロアリに食われたり、金物が腐食すれば、当然、耐力は落ちて
見えないところで傷みが始まっている... の続きを読む
夫がなすべきことにはどんなことがあるだろう。最低限、次の４点は押さえておかなければならない。第１に、設計段階で基礎や構造の強度を確認すること。第２に、使われる建材の素性を確かめること。第３に、電気や水道、ガス、電話などの配線、配管図に目を通すこと。そしてもちろん金額的、日程的な交渉には。何としても同席すべきである。業者との駆け引きを、妻１人に任せてはかわいそうだ。コトが予算問題に及べば、業者相手の
妻１人に押し付けて逃げるわけにはいかない... の続きを読む
屋根の遮熱・断熱リフォームについて見て行きます。昔の住宅は、屋根の上に土を敷き、瓦を葺いていました。その土が断熱材の役割を果たしていたのですが、一方で土は重く、建物への負担をかけていました。現在では屋根材の下やタルキの間に断熱材を施工することが多くなってきています。断熱材は施工が簡単なうえに、軽いという特徴があります。そのため、建物への負担もほとんどないのです。屋根材の断熱効果についてみていきます
屋根の遮熱・断熱リフォーム... の続きを読む
3.11大地震でわかったことがあります。私の実家は茨城県の中央部あたりに位置します。地震の時は震度6弱の地域です。一戸建てが立ち並ぶ我が家の周りの様子ですが、屋根瓦が落ちたり、壁が落ちたり、もちろん家の中はめちゃめちゃでした。周りの家のほとんどが我が家と同じ状況だったのに、なぜか線を引いたように、一列の家だけがずっと続いて、全壊や半壊状態で、家が壊れていました。同じような場所に建っているのに、なぜ
知っておいた方がいい土地の歴史... の続きを読む
流動化する不動産の事業譲渡時の適正な価額（時価）という算式で表されるリスク負担の金額の割合がおおむね５％程度の範囲内であれば、リスクと経済価値のほとんどすべてが移転したものとして取り扱われます。リスク負担の金額は、譲渡人が譲渡不動産について譲渡後も保証するキャッシュ・フローの額や残存価額、譲渡人が保有するＳＰＣの発行する証券等の取得価額等が該当します。なお、買戻し条件、売渡し権付譲渡や、ＳＰＣが子
リスク負担の金額の割合... の続きを読む
下請け業者も必死で、ゼネコンの予算を知りたいために、予算を握っているゼネコン社員と接触して情報を得ようとする。簡単にいえば飲み食いをさせるわけである。個人的関係を利用して聞き出すという従来の方法は、相も変わらずこの世界では生きているのだ。予算からかけ離れた金額を出せば最初から切られてしまうのだから、予算を知るということは下請け業者にとってはそれだけ重要なことでもある。通常は１〇社見積もりを取ったと
下請け業者も必死... の続きを読む
九〇年バブル崩壊直後からの長期にわたる超低金利政策と、その後の金余りで大都市圈の不動産状況は活発となって、過剰融資で不動産価恪も急上昇。不動産価格が上昇から下落へと転換しはじめたときにも、多くの人が失敗を犯します。価格下落局面では二、三割安くなった不動産が市場に売りに出されてきます。すると、これまで「買いたいと思っていたのに売り物件が少なく、価格が高くて手が届かなかった」と手をこまぬいていた人たち
不動産の購入を考える... の続きを読む
会社法や金融商品取引法が施行される以前は、不動産証券化や不動産ファンドと呼ばれているスキームにSPCとして有限会社が多く使われた。有限会社SPCは「YK」と呼ばれ、金融機関からノンリコース（非遡及―対象物件の収益力を評価して実行される融資）で借り入れを行い、匿名組合で出資を募った。この際に、不動産信託受益権がSPCの資産として計上されたが、これは現物不動産を扱う場合、不動産特定共同事業法の業者であ
資金調達のためのSPC... の続きを読む
「さか柱」は「さか木柱」とも言われ昔から忌み嫌われてきた。樹木から柱材を採ったら、樹木の下だった部分が柱の下部になり樹木の末部が柱の上部になる。つまり、樹木が自然に立っていた状態で柱材を立てる。これが一般的だ。ところが、上下を逆に立ててしまう場合がある。これを「さか柱」という。目隠しをした現場を訪ねた時に「さか柱」を見つけた。柱には赤い文字で「祝」とか「祝新築」とか「一等」などと書かれている。これ
迷信や昔ながらの祭事も大切に... の続きを読む
民家では梁の一本に問題があった。四十五センチ角で長さが八メートルの梁は三分の一がすでに腐っていたのである。屋根からの雨漏りが屋根の下地を通じて梁に伝わり、ゆっくりと腐朽菌が住みやすい環境をつくり、そのあとにシロアリが入り込んで、木材を傷めていた。しかし、教育委員会は、この梁は手斧の跡が実に美しい貴重品なのでどうしても残したいという。この梁を残すためにはどうするべきか、頭をひねって考えた結果、大型ク
傷んだ梁を修復するための工法... の続きを読む
妻の立場からすると、納得しかねる制度ですが、じつは共有名義のメリットはほとんどありません。共有名義にすると、ふたりで住宅ローン控除が受けられると勘違いしている人も多いようですが、これは間違いです。住宅ローン控除はローン残高に応じて算出します。控除の対象となるのは、「ローンの債務者」だけです。「マンションの名義」と「ローンの債務」は別の話なのです。最近では、夫と妻が「連帯債務者」になれる住宅ローンも
共有名義のメリットは意外に少ない... の続きを読む
「返済の確実性」を厳しくチェックするため、公庫以外の金融機関からの借り入れ状況の審査を強化し、月収が公庫への返済額の五倍以上でも全体の返済負担が過大になると判断すれば、公庫融資を認めない。また借入申込書に就職期日の記入欄を設けて、収入の安定性を判断する参考にしている。さらに七月からは、全国銀行協会連合会が運営している個人信用情報機関の「全国銀行個人信用情報セッター」に加盟。センターには銀行、信金、
どうせ長くは住めない... の続きを読む
住む場所を探す時に賃貸にするのか購入してしまうのか悩んでしまいますが賃貸ならではのデザイナーズマンションに心惹かれるものがあります。あまり分譲や一戸建てではみないような間取りやデザイン、どう考えても1人暮らし向きや新婚向け。子供がいるとなかなか住めなさそうな造りだからこそ独身のうちに住んでみたいと思ったりします。らせん階段がつくロフトのある部屋や大理石張りの水回り、ガラス張りの浴室なども少し抵抗が
賃貸のデザイナーズマンション... の続きを読む
知人が持ち家を人に貸すことになりました。長らくお母様がおひとりで暮らしていたのだけれど、今度ご一緒に住まれる事になり、空き家にするよりはと決心されたのです。その家は、閑静な山の手の住宅街に位置する、古い平屋の一戸建てです。古いけれども、良い素材で作られて、丁寧に住んでこられたので今でもとても綺麗です。広い重厚な玄関と、明るい陽が照らす縁側。広くはないけれど手入の行き届いた庭。実はこの家は温泉もつい
温泉も付いている中古一戸建て... の続きを読む
知人が高層マンションに引っ越す予定です。先日、いっしょにお茶をしていろいろと話を聞いたら、高層マンション入居はかなり迷ったというのです。なぜなら、まずは地震が起きたときに危ないんじゃないかと思ったそうです。でも、不動産会社の担当の人に話を聞くと、耐震装置がついているし、高層の建物はビルもそうだけれど、揺れてもしなるように、設計されているので、壊れて崩れるということはまずないということなのです。それ
高層マンションで地震にあったら... の続きを読む
空間は借金の担保ではない。自分自身と家族が暮らすスペースである。こんな当たり前のことをいちいち確認しなければならなくなっている。だがバブルははじけ、景気の低迷は続いている。まさか、転売してもうけようと考えてマンションを買う人はもはやいないだろう。空間の価値は担保価格などではなくて、使用価値であるべきだ。そこに住む、住み心地こそが重要だ、こう考える人々が増えているように思う。住み心地がよく、楽しく暮
空間とは、家族が暮らすための使用価値... の続きを読む
良い住宅を持つためには、まずは良い住宅の定義を明確にすることと、現状の住宅事情について知ることが大事です。また、住宅を建てる側、つまり住宅業界について知ることも大切です。まず、私が勧める良い住宅の定義とは、どのような住宅なのかをお話しましょう。率直に言うと「住宅取得後に、余分なお金が極力かからない建物」が、良い住宅であると思います。つまり、毎日使用する電気、ガス等の光熱費、俗に言うランニングコスト
悲惨な日本の住宅事情... の続きを読む
「地価変動の短いサイクルを上手に見抜こう」と口で言うのは簡単ですが、実際にどこをどんなタイミングで買えばよいのか、なかなかわからないとおっしゃる方も多いと思います。見極めのためのポイントを整理してみましょう。最近よく聞かれるのが、日本では東京以外ではもう経済が立ちゆかないので、不動産も東京以外はだめだろうという説です。この説はおおむね正しいといえましょう。たとえば、オフィス需要で考えますと、東京と
「買い」の不動産とは... の続きを読む
最近は海外に不動産を持っている人も多くなりました。日本人の海外不動産への投資は大変なブームになっています。みなさんの中にも、お父さんがハワイに持っているマンションを相続するという人が現われると思います。相続するのはいいのですが、この場合相続税はどうなるでしょうか。「外国にある財産だから、日本の相続税はかからないだろう」と思っている方もおられるでしょう。結論からいうと、あなたの住所が日本にあれば日本
親からハワイのマンションを相続したときの相続税は？... の続きを読む
鑑定士のバイブル「不動産鑑定評価基準」は、抽象的な表現で、教科書として不明瞭な内容になっていることについては既にご紹介したとおりであるが、この規準通りに評価した場合、理論的にはどの鑑定士が評価を行っても鑑定評価額はほぼ一致するはずである。結局、鑑定評価額は鑑定士の腹一つで如何にでもなるということを意味している。かといって、まったく罰則規定がないわけでもない。不動産鑑定士には、次のような責務があると
不当鑑定の実態... の続きを読む
周辺の環境も、比較的大手の分譲だと魅力的に感じるのが、買う立場から見て、陥りやすい“急所”です。しかし、そんな魅力的な物件だからこそ、見えないところに何か隠されているかわかりませんので、問題点がないか時間をかけて十分に検討しましょう。例えば、日当たり、換気、地盤、下水道、階段の安全性といったものは、一戸建ての中でもとりわけ重要なチェックポイントです。部屋の中が何となくかっこいいから、外観が立派だか
１００?以下の「ミニ開発」には危険がいっぱい... の続きを読む
女性の社会進出が進み、住宅の取得能力が一段と高まってきている。すでに、女性の管理職は珍しくなく、企業のトップになっている人も少なくない。事業に成功したり、外資系企業で高収入を得て、高級マンションに住むような人も出ている。社会で活躍する女性については、非婚・晩婚も増え、人生設計を考えて「自宅」は確保しておきたいという願望が、マンション購入の動機になっていることも見逃せない。いずれにせよ、働く女性の増
非婚や晩婚が増えている... の続きを読む
不利な道路条件、敷地条件の中古住宅をスムーズに売却できるような方法はないものだろうか。第一に、そのままの敷地・道路条件で売却する場合、条件のよいものよりも、価格をかなり低く押さえて売りに出すことが必要だろう。どのくらい低く押さえた価格にするかは、条件の悪さ次第であるが、具体的な値づけは、仲介をする業者に相談をしてきめるとよい。たとえば面積一五〇平方メートルの敷地であるが、前面道路が狭いために、住宅
不利な条件の敷地をスムーズに売る方法はないか... の続きを読む
住まいの建て替え工事は、どんな業者に依頼したらよいか、という問題がある。要は、よい住宅を建てる能力を持っていると同時に、建て替えに関するノウハウもあるところ、ということになる。とくに最近、建て替えにまつわる問題が複雑になっているため、資金や法律、あるいは税金などについての知識を建築業者としても充分に持っていることが必要である。したがって建て替え工事を依頼する側も、こうした条件をそなえた業者を選ぶこ
工期が短いことも建て替え工事の条件の一つ... の続きを読む
かつてサラリーマンがマイホームを建てるのは、退職金をあてにして定年後の第二の人生に備えるためという時代がありました。その後各種住宅ローンが整備され、もっと若い世代でもマイホームを建てることが可能な環境が整備されます。また世の中が核家族化し、子どもがまだ小さかったり、これから子どもをつくるという、いわば「子育て世代」がマイホームを取得するケースが増えてきました。20〜30代の若い夫婦が、夢を描きなが
解決のための仕組みが整いつつある... の続きを読む
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